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L’impact du COVID-19 sur les baux commerciaux

L’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, ….. afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 a été publiée au Journal Officiel ce 26 mars 2020.

LES PERSONNES VISEES

Les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité (nous vous renvoyons à ce titre à notre note précédente sur ce point mais attention les conditions paraissent ici plus strictes). Autrement dit les entreprises qui ne bénéficient pas du fonds de solidarité ne peuvent pas non plus prétendre aux bénéfices des dispositions de l’ordonnance 2020-316.

  • Les entreprises qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désigné par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Sont donc concernés par cette mesure les locataires de locaux professionnels et de baux commerciaux. L’ordonnance ne fait pas la distinction selon que le commerce reste ouvert ou fermé. 

LES LOYERS VISÉS 

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

Ne sont donc pas concernés les loyers échus impayés avant le 12 mars 2020.

Concrètement, les effets du non-paiement des loyers sont suspendus à compter du 2ème trimestre 2020 (que le loyer soit à terme échu ou à échoir) jusqu’à « l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. »

L’EFFET DE LA MESURE

L’ordonnance du 25 mars 2020 interdit simplement au bailleur de réclamer au locataire des intérêts de retard, des pénalités financières ou d’engager une procédure en résiliation de bail, d’activation des garanties ou cautions, et, d’expulsion.

Ainsi, le bailleur, qui n’est pas réglé de son loyer pendant cette période, ne pourra pas invoquer le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail dans un commandement de payer.

L’obligation de régler le loyer demeure, mais les effets de la non-exécution de cette obligation sont suspendus.

Plutôt qu’une suspension réelle des loyers, l’ordonnance prévoit juste la neutralisation des effets du non-paiement des loyers et charges.

L’exécution de l’obligation est seulement suspendue jusqu’à « l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. »

Ainsi, le preneur à bail devra payer ses arriérés de loyer à la fin de l’épidémie. 

Des fédérations de bailleurs et le Conseil National des Centres Commerciaux ont annoncés prendre des mesures spécifiques. Il est donc vivement conseillé aux preneurs de se rapprocher de leur bailleur afin de convenir d’un éventuel échelonnement sans pénalité ni intérêt de leur dette locative à la fin de l’état d’urgence sanitaire.

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